Съюз на икономистите в България

Въто Христов

Вестник Дума , 1. Октомври 2013, брой 227

Напоследък отново се появиха съобщения, че МЗХ обмисля и разработва проект за създаване на структура, която да се занимава с държавните земи, предназначени за земеделие. Концепцията щяла да бъде представена по-късно. Обсъждат се различни варианти какво да представлява тази структура – агенция, дружество или нещо друго, и какъв да бъде предметът на нейната дейност Идеята заслужава не само обсъждане, а и решение. Всъщност идеята не е нова. Преди 15 години (1998 г.) у нас дойдоха елитни френски експерти с цел да споделят френския опит в земеделието и по този начин да ни посочат как да се развива нашето земеделие. В един пространен материал (163 стр.), озаглавен „Политика, организация и развитие на Земеделието във Франция“, четвъртият раздел (от всичко 30) е „Регулиране на пазара за земеделски земи“. Но ние сме верни на себе си, захвърлихме този буквар за земеделска политика и си я караме по нашенски. Не взехме почти нищо от богатия френски опит по законодателство, структурите и технологията на управление на земеделието на национално, областно и общинско равнище.
През януари 2009 г. МЗХ одобри Стратегия за комасация на земеделските земи, като в нея беше залегнало създаването на поземлена банка и в нея да влязат земите от държавния поземлен фонд. Идеята беше тези държавни земи да се продават, заменят или да се предоставят на разсрочено плащане на земеделски стопани за създаване на нови или разширяване на съществуващи стопанства. От тази стратегия не последва нищо. Трябва да се знае една „малка“ подробност, че идеята беше на фондовете за недвижими имоти, които са закупили на безценица безброй маломерни парчета и искат да ги комасират (уедрят), и по този начин да увеличат продажната им цена. Тяхната основна цел и сега не е производство, а купувай евтино и продавай скъпо, за да спечелиш. Но уедряването да стане за сметка на държавата.
Сега сагата по този въпрос се повтаря. ДПС говори, че повдига темата от години. В предизборната програма на БСП също е записано създаването на Агенция за земята. Изглежда, че е трудно като управляващи (Коалиция за България и ДПС) да се разберат какво и как да направят заедно, за да решат един кардинален въпрос.
Създаването на една структура, която да се грижи и отговаря за земеделската земя, е абсолютно необходима по няколко причини:

-Земята със селскостопанско предназначение е 54,8 млн. дка – 49,4% от територията на страната. Използваема се води 50,9 млн. дка, реално се използват 36,2 млн. дка. Използването на земеделската земя и търговията с нея трябва да бъде първостепенна грижа на държавата;
– Държавната собственост по преброяването от 2010 г. е 776 хил. дка и общинска 1629 хил. дка, всичко – 2405 хил. дка, представляващи 6,6%  от използваната. Част от нея е безстопанствена или се използва неефективно. Такъв висок процент държавна земя от общия поземлен фонд няма нито една държава членка на ЕС;
– Пазарът на земеделска земя у нас е толкова либерализиран, че е оставен на стихията, а държавата нехае. Намират се хора, които твърдят, че пазарът е запушен. Вече са продадени – купени над 9 млн. дка, в т.ч. повече от 1,8 млн. дка от фондовете за недвижими имоти. Отделни физически лица са купили десетки, а някои и стотици хиляди декари земя.

Безконтролната продажба на земя е опасно явление и не може да бъде сравнявано с приватизацията на едно предприятие, защото тя е едно вечно национално богатство и не е без значение кой ще я притежава и използва. В разработения проект на „Стратегия за устойчиво развитие на българското земеделие за периода 2014-2020 г.“ този въпрос е подминат. В историята на човечеството (и в България) са известни много сблъсъци, предизвикани от прекомерно съсредоточаване на големи площи земя в едри собственици;
– В момента на дневен ред е въпросът за продължаване мораториума за продажба на земя на чужденци до края на 2020 г., тъй като тази забрана изтича в края на тази година. Предложения валят от много посоки. Дано мораториумът се удължи, в противен случай последствията ще бъдат непредвидими и може би катастрофални. Тази ситуация задължава още повече изпълнителната и законодателната власти да се заемат с регулиране на пазара на земеделска земя, защото ще изминат и тези седем години (седем вече изминаха) и ние можем да се окажем в същото положение;
– Сега се предприема ку насърчава и подпомага създаване и разширяване на дребните земеделски стопанства.
В началото на статията посочих, че френските експерти ни показаха как е решен този въпрос при тях. През март 2009 г. направих писмено предложение до МС и МЗХ, основаващо се на френския опит. Глас в пустиня. Позволявам си, макар и в резюме, да повторя това предложение, за да го научи нашата общественост.
Във Франция със закон от 5 август 1960 г. са създадени т.нар. „Дружества за земеустройство и земеделско настаняване“ (САФЕР). Те имат вече повече от 50-годишна история. Ето какви са били техните първоначални задачи:
– Да улеснят настаняването на нови земеделски стопани;
– Да увеличат площите на прекалено малките стопанства;
– Да извършат комасация на малките и изоставени площи с цел тяхното включване в производствения процес;
– Да контролират пазара на земята и да не допускат спекула.
Едва ли е нужно да обосновавам необходимостта от решаването на тези въпроси за нашето земеделие. За да изпълнят тези задачи, САФЕР разполагат с правото да изкупуват предлаганата за продажба земя, да я съхраняват до 5 години и да я продават по целесъобразност, съгласно изискванията на закона. В последните години САФЕР изкупуват по 1 млн. дка земя, което представлява 20% от националния пазар на земеделски земи. Освен това те имат правото да контролират пазара на земя чрез специфичен механизъм – те получават задължителна информация за всички проекти за покупко-продажба на земеделски земи и могат да станат приоритетен купувач в случай, че покупко-продажбата не отговаря на политиката за подобряване на поземлените структури. Чрез този механизъм пазарът на земя става изключително чрез САФЕР и дава възможност за контрол на появяващи се аномалии – голяма концентрация на площи, закупуване на отдалечени земи. В същото време САФЕР разполагат с данни за пазарите – цени на земята, продадени площи, имената на продавачите и купувачите. В отделни случаи, когато предлаганите цени нарушават равновесието на пазара, САФЕР могат да предложат по-ниска, контролирана от съдебните власти цена.
На територията на Франция има 26 дружества САФЕР, съответстващи на административното и териториално деление на страната.  Дружествата са независими, а държавата упражнява единствено контрол, и то чрез своите регионални структури.
Регионалните дружества на САФЕР са обединени в Национална федерация, която разработва глобалната политика на групировката и има представителна функция пред държавната власт. Националната федерация се финансира от регионалните дружества чрез съответни отчисления.
Регионалните дружества за земеустройство и земеделско настаняване разполагат с административни служби и Генерална дирекция, като във всеки департамент действа и оперативна група, състояща се от ръководител и определен брой технически персонал. Този технически персонал събира информация от земеделските стопанства, от собствениците на земя и от нотариусите, прави експертен анализ на стопанствата, преценява потенциалните възможности на освобождаващите се стопанства. Техниците от тази оперативна група решават дали може да се настани нов земеделски стопанин или да се извърши размяна на парцели и уедряване на стопанствата, те определят цената на земята заедно с продавача, като в този случай продавачът подписва декларация, че се задължава да продаде земята.
Окончателното решение за извършване на продажбата се взема в САФЕР, където представителите на държавата могат и да не се съгласяват с тази продажба.
След като закупи земята, САФЕР осигурява нейното поддържане чрез временно отдаване под аренда. През това време започва подготовката за нейната продажба. Всички молби за закупуване на земя се разглеждат от компетентните служби на САФЕР, след което се провеждат консултации с представители на земеделските организации, на общинските и департаментни власти. Накрая управителният съвет определя най-добрия проект за стопанисване на предлаганата земя и прави предложение за продажба чрез съответните държавни власти.
През 1990 г. сферата на действие на САФЕР е била разширена с включване на представители и от други териториални структури – горско стопанство, опазване на природната среда, създаване на обществен поземлен фонд за гражданското строителство и др. В началото финансиранетона дружествата е ставало по следния начин:
– Държавата е субсидирала дружествата с 0% от административните разходи, а останалите 50% са събирани от такси върху закупени земи;
– По-късно Земеделската кредитна банка е осигурила преференциални кредити (2% лихва) за закупуване и временно съхраняване на придобитата от САФЕР земя, като разликата между основния лихвен процент и предоставената преференциална лихва е покривала държавата.
Днес условията на финансиране на САФЕР са доста различни:
– Държавата осигурява едва 15% от административните разходи, останалите се натрупват под форма на на комисионно отчисление върху извършените продажби – около 8% от продажната цена;
– Преференциалните лихви вече не съществуват освен в случаите, когато САФЕР натрупват обществен поземлен фонд (например за пътища и др.).
Ето защо дружествата финансират своите покупки чрез натрупаните през изминалите години резервни фондове и чрез депозираните авансови плащания от бъдещи потенциални купувачи.
 Когато купувачът на земя я купува от САФЕР, той се освобождава от данъчно облагане, което при нормални условия на покупко-продажба е около 16% от цената на земята. Подобно данъчно облекчение се прави и на млади земеделски стопани, и на арендатори, които искат да придобият право на собственост върху обработваната от тях земя.
 
Пазарите на земя и намесата на САФЕР

При създаването си САФЕР са срещнали съпротива от страна на собствениците на земя и на търговските посредници. Собствениците са се опасявали от въвеждането на фиксиирани цени, а посредниците са се страхували от появата на по-голяма прозрачност на сделките. Такава прозрачност наистина се е появила, но за сметка на това цената на земята се е променила в много широки граници, тъй като САФЕР извършва едва 20% от покупко-продажбите на земя и те не са в състояние да попречат на ценообразуването.
Независимо от редица пазарни затруднения, възникнали от създаването досега, САФЕР продължават да бъдат актуални и да изпълняват своите фунции, тъй като френските земеделски стопанства продължават да бъдат разпокъсани и са принудени да се адаптират към новите условия на пазарната икономика. През последните години е започнала кампания за настаняване на млади земеделски стопани, тъй като не винаги се осъществява предаването на стопанство от баща на син и затова се стимулира пристигането на нови млади хора. В същото време се ограничава прекаленото уедряване на някои стопанства.
Основаната през 1960 година във Франция система за регулиране на пазарите на земеделски земи функцио Запазване на правото на собственост и свободен избор за продажба на земи и сгради;
– Наличие на една регулираща институция – САФЕР, която притежава достатъчно мощни финансови и юридически средства, за да насочва една част от предлаганите за продажба земи към приоритетни програми с национално значение;
– Управление на дружествата САФЕР се извършва едновременно от активно мобилизираните в този регулиращ процес земеделски професионални организации и от държавната власт, която изпълнява чисто контролни функции. Тази особеност е много важна, тъй като земеделската професия сама поема отговорността за бъдещето на земеделските земи, а държавата осигурява прозрачност на сделките и спазване на законността;
– Днес, когато земеделските земи все повече се използват и за други видове дейност, редица извънземеделски професии се обръщат към САФЕР за съдействие и за бързо и безконфликтно решаване на поземлените проблеми.
Въз основа на изложеното си позволявам да препоръчам на МЗХ да проучи задълбочено френския опит за регулиране пазара на земеделски земи и начина на изграждане и функциониране на дружествата за земеустройство и земеделско настаняване. Внедряването у нас на този богат – повече от 50-годишен опит, ще ни помогне да се разработи и приеме национална политика, подкрепена законодателно, и по този начин да решим такива проблеми като:
– Какви по размер фамилни стопанства да изграждаме със собствена и закупена земя (в т.ч. и държавна);
– Земеустройство на тяхна територия;
– Ограничаване размера на развихрилата се стихия на крупното арендаторство;
– Безконтролното и неограничено закупуване на земя и ниските цени, на които се изкупува;
– Увеличаване броя на животните, особено преживните, производството на плодове и зеленчуци.
Изучаването на френския опит може да стане най-добре чрез изпращане на 2-ма – 3-ма човека, за да се запознаят на място как функционират дружествата, тяхната организационна структура, да вземат законите, уставите, наредбите и правилниците, как са съоръжени с техника и инвентар, настаняване и т.н. Командировани да са лицата, които ще внедряват системата за земеустройство и земеделско настаняване чрез изграждане на дружества. След като са направени разработките – проектозакон, устав, наредби, правилници, брой и организационна структура на тези единици, добре ще бъде да се поканят френски специалисти – ръководители на национално, областно и департаментно равнище за предпоследно обсъждане преди внасяне в Министерския съвет и Народното събрание.нира на следните принципи:

– Запазване на правото на собственост и свободен избор за продажба на земи и сгради;
– Наличие на една регулираща институция – САФЕР, която притежава достатъчно мощни финансови и юридически средства, за да насочва една част от предлаганите за продажба земи към приоритетни програми с национално значение;
– Управление на дружествата САФЕР се извършва едновременно от активно мобилизираните в този регулиращ процес земеделски професионални организации и от държавната власт, която изпълнява чисто контролни функции. Тази особеност е много важна, тъй като земеделската професия сама поема отговорността за бъдещето на земеделските земи, а държавата осигурява прозрачност на сделките и спазване на законността;
– Днес, когато земеделските земи все повече се използват и за други видове дейност, редица извънземеделски професии се обръщат към САФЕР за съдействие и за бързо и безконфликтно решаване на поземлените проблеми.
Въз основа на изложеното си позволявам да препоръчам на МЗХ да проучи задълбочено френския опит за регулиране пазара на земеделски земи и начина на изграждане и функциониране на дружествата за земеустройство и земеделско настаняване. Внедряването у нас на този богат – повече от 50-годишен опит, ще ни помогне да се разработи и приеме национална политика, подкрепена законодателно, и по този начин да решим такива проблеми като:
– Какви по размер фамилни стопанства да изграждаме със собствена и закупена земя (в т.ч. и държавна);
– Земеустройство на тяхна територия;
– Ограничаване размера на развихрилата се стихия на крупното арендаторство;
– Безконтролното и неограничено закупуване на земя и ниските цени, на които се изкупува;
– Увеличаване броя на животните, особено преживните, производството на плодове и зеленчуци.
Изучаването на френския опит може да стане най-добре чрез изпращане на 2-ма – 3-ма човека, за да се запознаят на място как функционират дружествата, тяхната организационна структура, да вземат законите, уставите, наредбите и правилниците, как са съоръжени с техника и инвентар, настаняване и т.н. Командировани да са лицата, които ще внедряват системата за земеустройство и земеделско настаняване чрез изграждане на дружества. След като са направени разработките – проектозакон, устав, наредби, правилници, брой и организационна структура на тези единици, добре ще бъде да се поканят френски специалисти – ръководители на национално, областно и департаментно равнище за предпоследно обсъждане преди внасяне в Министерския съвет и Народното събрание.